Kowloon, Hong Kong – 6 de noviembre de 2024 El mercado inmobiliario europeo se ha considerado durante mucho tiempo un ámbito de inversión estable y seguro. Históricamente, atraía a los inversores debido a sus mercados establecidos, flujos de efectivo predecibles y apreciación de valor a largo plazo. Sin embargo, en los últimos años, el sentimiento de los inversores ha experimentado cambios significativos. La volatilidad económica, los factores geopolíticos cambiantes y las tendencias sociales en evolución están cambiando la forma en que los inversores ven y se relacionan con el mercado inmobiliario europeo.
Para comprender mejor estos cambios, hablamos con el Dr. Raphael Nagel , experto en estrategia de inversión y director ejecutivo de Tactical Management , una empresa especializada en inversión y gestión inmobiliaria global. El Dr. Nagel nos brindó valiosas perspectivas sobre cómo está evolucionando el sentimiento de los inversores en el sector inmobiliario europeo, los factores que influyen en estos cambios y hacia dónde podría dirigirse el mercado en el futuro cercano.
La naturaleza cambiante del sentimiento de los inversores en el sector inmobiliario europeo
El panorama de la inversión inmobiliaria en Europa está cambiando. El Dr. Nagel comienza analizando cómo los acontecimientos globales y regionales han afectado las actitudes de los inversores hacia el mercado europeo. La combinación de la creciente inflación, el crecimiento económico incierto, las subidas de los tipos de interés y el impacto de acontecimientos geopolíticos como la guerra en Ucrania han creado un entorno de inversión más cauteloso.
“En los últimos años, se ha producido un cambio notable en el sentimiento de los inversores respecto del mercado inmobiliario europeo. Históricamente, el mercado inmobiliario europeo se consideraba un refugio seguro para los inversores, y ciudades como Londres, París y Berlín eran los puntos focales de interés. Sin embargo, las recientes presiones económicas y las incertidumbres globales han hecho que los inversores reconsideren los riesgos asociados a estos mercados”, explica el Dr. Nagel.
De hecho, a medida que la pandemia retrocedió y las presiones inflacionarias comenzaron a aumentar, la seguridad percibida del sector inmobiliario europeo se vio cuestionada. El aumento de los costos de endeudamiento debido al aumento de las tasas de interés y las preocupaciones sobre las perspectivas económicas más generales han hecho que los inversores sean más cautelosos. Muchos están reevaluando el perfil de riesgo-rendimiento de las inversiones, especialmente en sectores inmobiliarios tradicionales como los edificios de oficinas y las propiedades minoristas.
“Hoy en día, los inversores se centran más en la resiliencia de los activos. Lo que funcionaba en el pasado (comprar inmuebles de primera en ubicaciones céntricas y depender de unos ingresos estables por alquiler) ya no es una estrategia garantizada. Los inversores buscan ahora propiedades que puedan soportar las fluctuaciones económicas y adaptarse a la dinámica cambiante del mercado”, afirma el Dr. Nagel.
Factores económicos y geopolíticos que influyen en el sentimiento de los inversores
El Dr. Nagel señala varios factores macroeconómicos y geopolíticos que están cambiando el comportamiento de los inversores en el mercado inmobiliario europeo. Uno de los factores más importantes es el aumento del coste de la financiación. Con los bancos centrales de toda Europa subiendo las tasas de interés para combatir la inflación, los costes de los préstamos han aumentado. Esto ha provocado un cambio en el panorama de la inversión, ya que los mayores costes de capital están afectando ahora a la rentabilidad de muchos proyectos inmobiliarios.
“Nos encontramos en un entorno de tipos de interés elevados que obliga a los inversores a ser más selectivos. Por ejemplo, cuando los tipos de interés se encontraban en niveles históricamente bajos, las inversiones inmobiliarias solían considerarse una fuente fiable de rentabilidad. Pero a medida que aumentan los costes de los préstamos, los rendimientos se han vuelto menos atractivos, especialmente en mercados que tradicionalmente se consideraban de bajo riesgo”, explica el Dr. Nagel.
La guerra en Ucrania ha aumentado aún más la incertidumbre, tanto económica como geopolítica. El conflicto ha provocado un aumento de los precios de la energía, interrupciones en las cadenas de suministro globales y un aumento de la inflación. Todos estos factores han contribuido a un mercado más volátil, lo que está haciendo que los inversores sean más reacios al riesgo. “La situación geopolítica en Europa del Este ha creado un efecto dominó en todo el continente. Estamos viendo una mayor cautela, especialmente en los países que bordean la zona de conflicto. Además, la incertidumbre más amplia en torno al suministro y los precios de la energía ha creado desafíos para el mercado inmobiliario europeo”, dice el Dr. Nagel.
Como resultado, muchos inversores están reevaluando sus estrategias. Si bien siguen valorando la estabilidad que ofrece el mercado inmobiliario europeo, ahora son más cautelosos a la hora de entrar en mercados que pueden estar sujetos a mayores riesgos externos.
Preferencias cambiantes de los inversores: sectores y geografías en el punto de mira
Las preferencias de los inversores están evolucionando como resultado del cambiante panorama económico y político. Si bien los activos tradicionales, como los edificios de oficinas y los centros comerciales, han experimentado un descenso en el interés, los sectores alternativos están atrayendo más atención. El Dr. Nagel destaca la creciente demanda de logística, propiedades industriales y centros de datos como áreas en las que los inversores están cambiando su enfoque.
“El auge del comercio electrónico ha tenido un profundo impacto en el sector inmobiliario. Los inversores se fijan cada vez más en los activos logísticos e industriales, especialmente en los almacenes y centros de distribución, ya que cada vez más empresas dependen de cadenas de suministro rápidas y eficientes. En particular, las instalaciones de entrega de última milla se han vuelto cada vez más atractivas, ya que son fundamentales para el cumplimiento de los pedidos en línea”, explica el Dr. Nagel.
Además de la logística, otro sector que ha experimentado un aumento de la demanda es el mercado de los centros de datos. Con la explosión de los contenidos digitales, la computación en la nube y las necesidades de almacenamiento de datos, los centros de datos se están convirtiendo en una clase de activo cada vez más vital. “Los centros de datos se consideran cada vez más como infraestructuras esenciales y, con la creciente demanda de servicios en la nube y procesamiento de datos, los inversores están ansiosos por obtener exposición a este mercado”, afirma el Dr. Nagel.
La sostenibilidad también está desempeñando un papel cada vez más importante en la percepción de los inversores. El Dr. Nagel señala que muchos inversores institucionales ahora priorizan los factores ambientales, sociales y de gobernanza (ESG) a la hora de tomar decisiones de inversión. Cada vez hay más demanda de edificios que cumplan con altos estándares de eficiencia energética, estén construidos con materiales sostenibles y cumplan con estrictas regulaciones ambientales.
“La sostenibilidad ya no es sólo una palabra de moda. Se está convirtiendo en un aspecto fundamental de las estrategias de inversión, especialmente para los grandes inversores institucionales. Las propiedades que son energéticamente eficientes o tienen certificaciones ecológicas como BREEAM o LEED son más atractivas porque se alinean con los objetivos de inversión a largo plazo y, a menudo, están mejor posicionadas para los entornos regulatorios futuros”, señala.
Variaciones regionales: cómo responden los mercados de toda Europa
Como explica el Dr. Nagel, el sentimiento de los inversores en el sector inmobiliario europeo también varía significativamente según la región. Mientras que algunos mercados enfrentan desafíos, otros muestran una fuerte resiliencia y potencial de crecimiento. Los mercados centrales tradicionales, como Londres, París y Berlín, siguen atrayendo interés, pero los riesgos que implican estas ciudades se han vuelto más evidentes. Los altos precios, los obstáculos regulatorios y los efectos del aumento de las tasas de interés están afectando la demanda.
“En el caso de las ciudades principales, estamos viendo una estabilización en términos de precios de las propiedades y los rendimientos se están reduciendo. Sin embargo, siguen siendo atractivas en comparación con otras clases de activos. El desafío es que el mercado está saturado y el potencial de crecimiento es limitado. Es por eso que estamos viendo un mayor enfoque en las ciudades secundarias y los mercados emergentes”, explica el Dr. Nagel.
Por ejemplo, en ciudades como Varsovia, Lisboa y Praga, existe un creciente interés de los inversores debido a los menores precios de las propiedades y al potencial de una importante revalorización del capital. Se considera que estos mercados ofrecen mayores rendimientos, aunque pueden conllevar mayores riesgos. “Los inversores están buscando ciudades secundarias y terciarias que tengan fundamentos económicos sólidos, infraestructura en crecimiento y precios de las propiedades relativamente bajos. Estos mercados pueden no ofrecer la misma estabilidad que las ciudades centrales tradicionales, pero están atrayendo a inversores que buscan rendimientos más dinámicos”, dice el Dr. Nagel.
Los mercados emergentes del sur y el este de Europa, en particular, están llamando la atención por su potencial de crecimiento. Con sus precios de entrada relativamente más bajos, estos mercados ofrecen oportunidades para que los inversores obtengan rendimientos más altos que los que se pueden encontrar en las ciudades establecidas. Sin embargo, estos mercados conllevan riesgos adicionales, como la inestabilidad política y una infraestructura menos desarrollada.
“Existen oportunidades claras en los mercados emergentes, pero los riesgos son mayores. Vemos que algunos inversores se sienten más cómodos con estos riesgos, especialmente aquellos que tienen conocimiento local o que se asocian con operadores experimentados en estas regiones”, explica el Dr. Nagel.
El futuro del sector inmobiliario europeo: adaptación e innovación
De cara al futuro, el Dr. Nagel cree que la innovación y la adaptabilidad serán factores clave para el éxito de los inversores en el sector inmobiliario europeo. En un contexto de cambios en las condiciones económicas y la aparición de nuevas tendencias en el mercado, es fundamental que los inversores se mantengan a la vanguardia y adopten nuevas estrategias.
“La inversión inmobiliaria no es estática. Para tener éxito en el mercado actual, los inversores deben ser ágiles e innovadores. Ya han quedado atrás los días en los que simplemente se compraban edificios de oficinas de alta gama en las grandes ciudades y se dependía de unos ingresos estables por alquiler. Los inversores se están especializando más y se están centrando en sectores y ubicaciones que ofrecen un potencial de crecimiento a largo plazo”, afirma.
El Dr. Nagel también enfatiza que la tecnología y la toma de decisiones basada en datos seguirán desempeñando un papel importante en la configuración del futuro de la inversión inmobiliaria. El auge de la tecnología inmobiliaria (soluciones tecnológicas adaptadas al sector inmobiliario) ha permitido a los inversores acceder a datos más precisos, pronosticar tendencias del mercado y agilizar las operaciones. Estas herramientas se están volviendo esenciales para navegar por las complejidades del mercado inmobiliario moderno.
“La tecnología es cada vez más importante en la forma en que los inversores abordan el mercado inmobiliario. Desde soluciones de gestión automatizada de propiedades hasta análisis avanzados y pronósticos del mercado, la tecnología permite a los inversores tomar decisiones más informadas y mitigar los riesgos. Aquellos que aprovechen estas herramientas de manera eficaz estarán mejor posicionados para tener éxito”, concluye el Dr. Nagel.
Sobre la gestión táctica
La gestión táctica es un gran inversor de recuperación, der sich auf die Erschließung des Potenzials von leistungsschwachen Unternehmen, notleidenden Immobilien y notleidenden Krediten specialisiert hat. Der Fokus des Unternehmens erstreckt sich auf eine von Sektoren und Anlagearten, wobei der Schwerpunkt auf der Steigerung von Wert und Wachstum durch strategische und operator Unterstützung liegt.
Para obtener más información sobre este tema:
Gestión Táctica Ltda.
Rafael Nagel (Máster en Derecho)
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